Jak czytać ofertę biura do wynajęcia.

Powierzchnie biurowe w budynkach klasy B i wyższej oferowane są na portalach ogłoszeniowych i ofertach wysyłanych do klientów z kilkoma niezbędnymi informacjami.

Informacje uzyskane od agencji nieruchomości lub bezpośrednio od właściciela takich obiektów zawierają w częściach opisowych:

Wariant 1:

Czynsz: 15 €/m2, koszty eksplotacji: 18,75 zł/m2, pow. wspólna: 6,9 %

albo

Wariant2:

Czynsz: 15€/m2 (efektywny 11,5€), ryczałt:18,75 zł/m2, addon:6,9%

Te dwa opisy są, mniej więcej równoważne i wygladają na proste ale niosą kilka ukrytych informacji lub nie informują w pełni o rzeczywistych kosztach wynajmu powierzchni biurowej.

Postaram się objaśnić Państwu na co należy zwracać uwagę w tego typu opisach oraz o co należy dopytać pośrednika lub właściciela /zarządcę.

Informacja o czynszu w wariancie 1:

Czynsz wynosi 15 € nie oznacza, że czynsz wynosi 15 €/m2 może oznaczać, że

Wynosi tyle przy spełnieniu pewnych nie podanych w ofercie wstępnej warunków.

Najczęściej oznacza „Proponujemy Państwu 15 € za 1 m2 jeśli wynajmą Państwo minimum 500 m2 lokalu biurowego na okres minimum 5 lat”

albo

Biura do wynajęcia za 15 €/m2 w stanie aktualnym. Możesz odnowić lokal we własnym zakresie ale masz prawo pozostawić go po zakończeniu najmu w stanie do remontu.

Informacja o czynszu w wariancie 2:

Zapis o czynszu efektywnym, oznacza że możemy spodziewać się takiego poziomu czynszu po spełnieniu oczekiwań wynajmujacego w odniesieniu do długości umowy zawartej na czas oznaczony, wysokości kaucji (powszechnie 3 miesieczna kaucja równoważna czynszowi i opłatom powiększona o VAT).

Miesieczny czynsz efektywny = (kwota czynszu netto*liczba mc umowy na czas oznaczony)-(wartość rabatu w postaci okresów zwolnienia z czynszu)/liczba miesięcy najmu.

Rabat w postaci zwolnienia z czynszu (rent free) najczęściej nie jest oferowany w początkowym okresie najmu. Jeśli otrzymają Państwo 6 miesięczny okres zwolnienia rent free,  zostanie on zrealizowany jako zwolnienie na koniec okresu najmu- za ostatnie miesiące albo zostanie rozbity na 3 raty po 2 miesiące zwolnienia w końcówce pierwszego, drugiego i trzeciego roku trwania umowy. Może to być stosowane do lat kalendarzowych.

Spotkałem się także z ofertą zwolnienia z płacenia czynszu dla umowy 5 letniej realizowane w taki sposób, że owszem mogą Państwo pomieszkać za darmo ale po upływie pełnych 60 miesięcy najmu. Okres rent-free może być skonsumowany dopiero po upływie 5 lat.

Spotykane na rynku stawki rent free wynosza 2 do 8 miesięcy. Jednak proszę pamiętać, że  oferujący lokal do wynajęcia oczekuje w zamian pewnej umowy najmu bez wypowiedzenia z byle powodu.

Drugi człon informacji o kosztach wynajmu biura jest bardziej emocjonujący. Czytając informację o kosztach eksploatacji wynoszących 18,75 zł/m2 jesteśmy prawie pewni, że pełne koszty wynajmu m2 powierzchni biurowej wynoszą czynsz plus koszty eksploatacji. Nic podobnego.

Przez koszty eksploatacji rozumie się obciążenie m2 kosztami podatków od nieruchomości, przeglądów technicznych budynku, wind, utrzymanie zieleni, odśnieżanie, zużytą elektryczność w korytarzach budynku, piwnicach, zużytą energię cieplną w częściach wspólnych budynku, koszt wynagrodzeń zarządcy, personelu administracyjnego itp.

Oprócz kosztów eksplotacji najemcy zostanie doliczony koszt zużycia energii elektrycznej na wynajętej przez niego powierzchni, a to oznacza także koszt ogrzewania, ponieważ jest ono realizowane przez system grzewczo-chłodzący zintegrowany z klimatyzacją, zatem koszty elektryczności w biurowcu są wyższe od kosztu zużycia energii w biurze na wynajem w kamienicy lub budynku starszego typu.

Energia elektryczna to nie wszystko. Pomimo płacenia wcześniej opisanych kosztów eksploatacji, zamiennie zwanych ryczałtem, najemca opłaca koszty wywozu śmieci, zużycia wody, czasem ogrzewania jeśli realizowane jest przez grzejniki tradycyjne.

Podsumowując , ryczałt lub koszty eksploatacji w ofercie oznaczają stałą kwotę , którą obowiązkowo należy doliczyć do czynszu za m2. Dla biurowców klasy A i B informacja czynsz plus koszty eksploatacji powinna być dla przejrzystości podawana jako czynsz. Zabieg ten daje właścicielom nieruchomości sposobność do marketingowego obniżania wysokości czynszu najmu za m2 w taki sposób , by na pierwszy rzut oka zachęcał najemców biur do wizytacji nieruchomości.

W czasach silnej konkurencji spotykamy coraz częściej oferty biur do wynajęcia  w centrum,  o wysokim standardzie  z czynszem 10 € za 1 m2 plus koszty eksploatacji 8 €/m2.

Koszty eksploatacji wynoszą aktualnie 8 do 12 zł /m2 jeśli pominiemy składniki związane z utrzymaniem części wspólnych, podatki od nieruchomości, wynagrodzenia personelu administracyjnego.

A co to znaczy ryczał 18,75 zł/m2. Kwota oznacza przewidywaną przez właściciela kwotę do zapłacenia. Rzeczywiste koszty eksploatacyjne zostaną obliczone na koniec roku i nadwyżkę najemca będzie zobowiązany dopłacić, ponieważ ryczałt tej kwoty nie pokrywa. Posługiwanie się ryczałtem jest charakterystyczne dla nowych budynków biurowych, które nie były jeszcze eksploatowane. Z tego powodu trudno jest określić dokładnie koszty eksploatacji.

Ach zapomniałbym, gdyby rzeczywiste koszty eksploatacji były niższe od opłaconego ryczałtu, to nadwyżka zostanie zwrócona lub zaliczona na poczet bieżących opłat ;)

Co to jest powierzchnia wspólna, czasami  w żargonie nieruchomościowym addon.

W naszym przykładzie 6.9% oznacza , że wynajem biura o powierzchni 100m2 będzie skutkował naliczaniem czynszu za 106,9m2.

Powierzchnia wspólna podawana w opisach ofert nieruchomości najczęściej dotyczy pow. recepcji budynkowej i wynosi od 2,5% do 15%. Rzeczywiste wartości pow. wspólnej wynoszą od 10 do 50% i są zależne od indywidualnego układu pomieszczeń w budynku. Wynajmujący pokazują niższe wartości z powodów marketingowych.

Informacja o pow. wspólnej podana w ofercie będzie najbliższa rzeczywistości w przypadku wynajmu całych pięter w biurowcu. W tym przypadku czynsz zostanie naliczony od powierzchni piętra wraz z pow.korytarzy, toalet , które będą używane tylko przez najemcę. Takiemu najemcy doliczy się do powierzchni i tym samym czynszu najmu powierzchnię recepcji zbliżoną do podanej w ofercie.

Często jednak są Państwo najemcami części pietra w biurowcu i wtedy muszą Państwo do wynajętych 200 m2 na piętrze doliczyć np. 10 m2 komunikacji na własnym piętrze współużywanej z sąsiadem oraz wcześniej opisaną pow. wspólną budynkową 6,9%. Rzeczywisty współczynnik pow. wspólnej będzie znacznie wyższy.

Miłego czytania między wierszami.