Ile kosztują przeróbki i adaptacje biura do wynajęcia w Warszawie.

W przypadku zainteresowania się biurem do wynajęcia , które jest w stanie surowym (najczęściej dotyczy to rynku pierwotnego nowych biurowców) albo lokalem , który wymaga znacznych przeróbek, strony przyszłej umowy najmu rozpoczynają w luźnej rozmowie dyskusje na temat koniecznych nakładów wymaganych do dostosowania biura.

Sprawa jest bardzo istotna dla wynajmujących biura, gdyż poniesione koszty muszą sobie zrekompensować w pobranym od najemcy czynszu najmu.

Aktualna sytuacja na warszawskim rynku lokali biurowych do wynajęcia wskazuje na znaczne uprzywilejowanie najemcy w rozmowach z właścicielami lokali. Rekordowa podaż nowej powierzchni biurowej oraz zwiększający się poziom pustostanów, który może w niedługim czasie osiągnąć 20% powierzchni niewynajętej zwiastuje dalszą poprawę położenia najemców w rozmowach o wynajmie biur.

W jakich sytuacjach najemca może uzyskać największy poziom fit-out ( deklarowana przez wynajmującego kwota na wykończenie lokalu według zaleceń najemcy). - w przypadku nowego budynku na początkowym etapie komercjalizacji; - w przypadku gdy najemca jest gotowy zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony 5-10 lat i wnieść zabezpieczenia tj. kaucję lub gwarancję bankową na kwotę 3 miesięcznych opłat brutto; - w przypadku gdy najemca jest strategicznym i większościowym najemcą budynku. - w przypadku gdy zakres przeróbek jest typowy dla powierzchni biurowej

W jakich sytuacjach sfinansowanie remontu najemcy będzie trudne do uzyskania lub poziom fit-out będzie zbyt niski , co spowoduje konieczność pokrycia nadwyżek z kieszeni najemcy: - w przypadku mniejszej motywacji wynajmującego (czytaj proszę „zostało mi ostatnie 100 m2 do wynajęcia” albo „ nie chcę mieć w budynku działalności fitness ale jak się upierają to co zrobić); - w przypadku najemcy zawierającego umowę najmu na czas nieokreślony ze słabym zabezpieczeniem. Przykładowo jednomiesięczna kaucja netto; - w przypadku gdy ofertowy poziom czynszu został ustawiony na niskim poziomie w stosunku do konkurencyjnych biur do wynajęcia; - w przypadku specyficznych wymagań najemcy w odniesieniu do lokalu, które mocno ingerują w budynek i występuje małe prawdopodobieństwo, że przydadzą się przyszłym najemcom.

Przykładowe koszty przeróbek wg. ofert firm budowlanych w cenach netto:

• wyburzenie ścian gips/karton, wywóz gruzu-40 zł/m2
• demontaż drzwi- 40 zł
• demontaż sufitu mineralnego- 10 zł/m2
• wycięcie otworu pod drzwi- 50 zł
• demontaż sanitariatu- 50 zł
• przygotowanie otworu do montażu drzwi- 105 zł
• wykonanie ścianki g/k- 105 zł/m2
• zaślepienie otworu po drzwiach- 200 zł
• montaż sufitu mineralnego z demontażu- 30 zł/m2
• montaż nowego sufitu-75 zł/m2
• montaż podciągu dla sufitu mineralnego- 54 zł /mb
• montaż drzwi z ościeżnicą- 115 zł
• koszt drzwi typowych Porta z osprzętem- 700-900 zł
• malowanie drzwi- 80 zł
• wymiana drzwi bez ościeżnic- 30 zł
• montaż glazury gresu- 65 zł/m2
• montaż płytek 16 cm-100 zł/m2
• listwy dekoracyjne aluminiowe, płaskowniki itp.- 10-18 zł/m2
• gruntowanie powierzchni ścian i podłóg pod nowe okładziny- 5 zł/m2
• koszt gresu 30 na 60 cm- 63 zł/m2
• koszt gresu 30 na 30 cm-45 zł
• montaż luster 60 na 90 cm-50 zł
• koszt luster-90 zł
• demontaż starej i montaż nowej kratki kanalizacyjnej-60 zł
• koszt kratki kwasoodpornej-35 zł
• wymiana drzwiczek rewizyjnych- 40 zł
• koszt drzwiczek rewizyjnych- 40 zł
• koszt poręczy dla niepełnosprawnych-890zł
• montaż poręczy- 160 zł
• nowa umywalka Cersanitz montażem-158 zł
• nowy kompakt Cersanit z deską- 480 zł
• bateria dla niepełnosprawnych- 320 zł
• syfony chromowane do umywalek- 50 zł
• bateria umywalkowa Grohe z montażem-222zł
• pisuar Koło-200 zł
• spłuczka pisuarowa- 200 zł

Podane ceny stanowią przykłady , które muszą być zweryfikowane z ofertami wykonawców. Celem publikacji jest zapoznanie najemców powierzchni biurowych z przybliżonymi kosztami adaptacji biur.

Wynik: Przedstawiona oferta przełożyła się na remont powierzchni której koszt wyniósł 220 zł/m2 i spowodował, że wynajmujący uzyskał realnie o 6 zł mniej na 1 m2 dla umowy na 36 miesięcy. Drodzy najemcy biur do wynajęcia miejcie to na uwadze prowadząc negocjacje z właścicielami lokali. Miłego liczenia.

AŁ