Umowa najmu na czas określony ale z wypowiedzeniem.Czy to błąd.

W naszej pracy dość często spotykamy się z niezrozumieniem przez strony transakcji zagadnień  związanych okresem trwania umowy.

Wynikać to może z  innych oczekiwań najemcy i wynajmującego wobec  zawieranej umowy.

Czasami najemca zawierając umowę najmu chciałby pozostawić sobie margines elastyczności i móc zakończyć umowę najmu w dowolnym momencie jej trwania.

Z drugiej strony oferujący lokal do wynajęcia chciałby , aby umowa w sposób pewny trwała jak najdłużej, ponieważ umożliwia to zwrot poniesionych nakładów np. na remont wykonany dla najemcy.

Sytuacja wypowiedzenie umowy najmu jest bardzo niekomfortowa  dla wynajmujących, ponieważ wiąże się z przestojem w uzyskiwaniu przychodów, wysiłkiem związany z pozyskaniem nowego najemcy i najczęściej kosztami remontu i przystosowania lokalu dla nowego użytkownika.

Przez dowolny moment wypowiedzenia umowy najmu rozumiemy złożenie wypowiedzenia, które skutkuje na koniec miesiaca kalendarzowego i po upływie ustalonego w wypowiedzeniu okresu najemca jest zwolniony z obowiązku płacenia czynszu za lokal.

Wyjaśnić należy pojęcie „skutkuje na koniec miesiąca kalendarzowego”- otóż jeśli wypowiedzenie jest 3 miesięczne, to złożenie wypowiedzenie przez stronę w dniu 5 marca będzie traktowane jak złożone w ostatnim dniu marca i od tej daty będzie liczony 3 miesięczny okres wypowiedzenia.

Polski kodeks cywilny definiuje umowy najmu na czas nie oznaczony i oznaczony w art. 659, natomiast w art. 673 definiuje w jakich sytuacjach opisane umowy mogą być wypowiadane.

Zacytujmy

Art. 673

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie- na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu- na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny- na jeden dzień naprzód.

Tutaj wszystko jest jasne obie strony umowy mogą ją wypowiedzieć w dowolnym momencie stosując się do  umówionych terminów lub w ich braku stosując § 2 .

Nowelizacja kodeksu cywilnego dotyczyła dodania stosunkowo nowego § 3 do tego artykułu.

§3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Tutaj dochodzimy do pozornie nielogicznego tytułu naszego artykułu, który wcale nie jest wewnętrznie sprzeczny.

Paragraf 3 art. 673  został wprowadzony do kodeksu cywilnego jako kompromis z ogólną zasadą swobody kształtowania umów.

Powstał po to, by ograniczyć możliwość wypowiedzenia umowy na czas oznaczony tylko do przypadków określonych w umowie.

Taki ustalone przypadki muszą być zredagowane uważnie i być interpretowane jednoznacznie. Opisany warunek lub sytuacja umożliwiająca wypowiedzenie musi być oczywista, w przeciwnym razie druga strona może podważyć ważność zapisu.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony pod określonymi warunkami doczekało się nazwy break option.

Dla unikniecia sporów sugeruję stosowanie break options z warunkami oczywistymi- Najemca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6 miesięcznego okresu wypowiedzenie po upływie pierwszych 24 miesięcy trwania umowy najmu.

Nie polecam zapisu- Najemca może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem .... miesięcznego okresu wypowiedzenie w przypadku istotnego zmniejszenie sprzedaży usług najemcy ;)

Jak to mówią papier wytrzyma wszystko ale lepiej uprzedzać kłopoty i unikać wykorzystywania sytuacji, których ocena może być niejednoznaczna .

AŁ